كيف تقرأ عقد المقاول قبل توقيعه؟ أهم البنود والحماية

19 نوفمبر كيف تقرأ عقد المقاول قبل توقيعه؟ أهم البنود والحماية

اللحظة التي توقع فيها عقد البناء مع المقاول تُعد أهم لحظة في مشروعك، لأنها اللحظة التي تحدد مصير بيتك، ومالك، ومستقبل المشروع بالكامل. كثير من الناس يقعون في فخ العجَلة، فيوقعون عقودًا غير واضحة أو ينخدعون بعروض كلامية لا تُكتب في العقد، وعند أول خلاف يتمسك المقاول بالعقد المكتوب… لا الكلام.

ولأننا في شركة العودة للمقاولات نتلقى يوميًا استشارات من عملاء خسروا أموالهم بسبب عقود ناقصة أو غير دقيقة، قررنا كتابة هذا المقال الذي يوضح لك كيف تقرأ عقد المقاول قبل توقيعه، وما هي البنود الخطيرة التي يجب الانتباه لها جيدًا حتى لا تواجه أي مشكلة مستقبلية.

لماذا يعتبر عقد المقاول أهم ورقة في مشروعك؟

عقد المقاول هو “القانون” الذي ينظّم العلاقة بينك وبين الشركة المنفذة، ويحدد حقوقك وواجباتك، ويضمن لك أن تحصل على ما دفعت مقابله بدون نقص أو تأخير.
فالعقد ليس مجرد ورقة، بل هو الدرع الحقيقي الذي يحميك من:

• الغش في المواد.
• رفع الأسعار بعد البدء.
• تأخير التسليم.
• تغيير المواصفات بدون إذنك.
• عدم الالتزام بالضمانات.
• ترك المشروع قبل اكتماله.

كل مشكلة من هذه المشكلات عانى منها الكثير من الناس في الكويت، خصوصًا مع المقاولين غير المرخصين الذين يعملون دون رقابة هندسية أو التزام قانوني.

أولاً: كيف تقرأ عقد المقاول قبل توقيعه؟

لفهم العقد بشكل صحيح، يجب أن تقرأ بنوده بندًا بندًا، وتفهم كل كلمة مكتوبة فيه.
هذه البنود الأربعة هي الأهم والأخطر:

1. بند مدة التنفيذ – لا تقبل كلمات عامة

أول شيء يجب أن تبحث عنه في العقد هو مدة التنفيذ.
بعض العقود تكتب جملة فضفاضة مثل:

“مدة العمل حسب ظروف الموقع.”

أو:

“مدة الإنجاز تقريبية”.

هذه العبارات خطيرة جدًا لأنها تُعطي المقاول مساحة مفتوحة للتأخير دون أي عقوبة.

ماذا يجب أن يُكتب في العقد؟

• موعد بداية العمل بالتاريخ الميلادي.
• موعد انتهاء العمل بالتاريخ الميلادي.
• عدد أيام السماح (إن وجدت).
• العقوبات عند التأخير (سنتحدث عنها لاحقًا).
• مراحل العمل والمدة الزمنية لكل مرحلة.

في شركة العودة للمقاولات نستخدم بندًا واضحًا وصريحًا:

“تلتزم الشركة بتسليم المشروع خلال مدة لا تتجاوز ___ يومًا من تاريخ بدء العمل، مع تطبيق غرامة تأخير مقدارها ___ دينار عن كل يوم تأخير بعد انتهاء المدة المتفق عليها.”

بهذه الطريقة يكون العميل مطمئنًا أن الوقت محسوب بالدقيقة لا بالتقدير.

2. بند الدفعــات – لا تدفع مقدم كبير أبدًا

الكثير من المقاولين يطلبون دفعة كبيرة في البداية تصل إلى 40% أو حتى 50% قبل البدء.
هذه كارثة!
فالمقاول الذي يحصل على أغلب المبلغ مقدمًا لن يهتم بالإنجاز بسرعة، والبعض قد يترك المشروع ويهرب (وقصص كثيرة في الكويت تثبت ذلك).

نظام الدفعات الصحيح:

يجب أن تكون الدفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز، مثال:

• دفعة عند بدء الحفر.
• دفعة عند الانتهاء من الأساسات.
• دفعة عند الانتهاء من الهيكل الأسود.
• دفعة عند الانتهاء من التشطيبات.
• آخر دفعة عند الاستلام النهائي.

في شركة العودة للمقاولات، نستخدم طريقة دفع عادلة وآمنة تعتمد على مبدأ:

“لا يتم دفع أي مبلغ دون إنجاز المرحلة بالكامل وفق المواصفات المتفق عليها.”

وهناك دفعة أخيرة تُحجز حتى الاستلام النهائي لضمان التنفيذ المتقن.

3. بند التعديلات – أكبر نقطة خلاف بين العميل والمقاول

من أكبر الأخطاء التي يقع بها العملاء أنهم لا يدققون في بند التعديلات.
فالكثير من المقاولين يستغلون هذا البند ليطلبوا مبالغ إضافية لاحقًا بحجة “العميل طلب تعديلات”.

ما يجب توضيحه:

• ما هو التعديل المجاني؟
• ما هو التعديل المدفوع؟
• هل يمكن تغيير نوع السيراميك أو الرخام؟
• هل يجوز تغيير مقاسات الغرف بعد صب السقف؟
• هل يمكن إضافة غرفة سائق أو مخزن؟

الطريقة الصحيحة:

يجب أن يُكتب في العقد:

“لا يعتبر أي تعديل مستحق الدفع إلا إذا تم اعتماد التعديل من الطرفين كتابيًا قبل تنفيذه، مع تحديد التكلفة بدقة.”

في شركة العودة للمقاولات, لدينا بند حماية للعميل ينص على:

“لا يتم تنفيذ أي تغيير إلا بعد توقيع العميل على أمر تغيير معتمد يحتوي على السعر والوقت.”

بهذا الشكل يكون كل شيء واضحًا دون مفاجآت مزعجة.

4. بند الجزاءات والغرامات – أهم بند في العقد

هذا البند هو الذي يحميك من المقاول الذي:

• يتأخر في العمل
• يغيّر المواد
• لا يلتزم بالمواصفات
• يترك المشروع قبل الانتهاء

أهم أنواع الغرامات:

1. غرامة التأخير: يجب ذكر مبلغ واضح لكل يوم تأخير.
2. غرامة تغيير المواد: إذا استخدم المقاول مواد أقل جودة من المتفق عليها.
3. غرامة الإضرار بالموقع أو الجيران: مثل سقوط مخلفات أو كسر أسوار.
4. غرامة عدم مطابقة الفحص الهندسي: في حالة رفض البلدية أو المهندس المعتمد أي مرحلة من مراحل العمل.

في شركة العودة للمقاولات, نستخدم الصيغة التالية:

“تلتزم الشركة بدفع غرامة مقدارها ___ دينار كويتي عن كل يوم تأخير بعد انتهاء مدة التنفيذ. كما يُعد أي تغيير في المواد أو المواصفات مخالفة تُلزم بغرامة قيمتها ___ دينار بالإضافة إلى إعادة العمل على نفقة الشركة.”

هذا البند وحده يحمي العميل من 80% من مشاكل المقاولين.

نموذج تنظيم عقد المقاول في شركة العودة للمقاولات

لتوضيح الصورة، إليك صيغة حقيقية مختصرة من طريقة تنظيم العقود لدينا:

1. بيانات المشروع

• عنوان الأرض
• رقم القسيمة
• رقم القطعة
• مساحة الأرض
• نوع المشروع (هيكل أسود – تشطيب – تسليم مفتاح)

2. مواصفات العمل

• نوع الحديد المستخدم
• نوع الخرسانة
• نوع الطابوق
• العزل الحراري والمائي
• التكييف
• السيراميك
• الأبواب والنوافذ

3. المدة الزمنية

• تاريخ البدء
• تاريخ الانتهاء
• المدة الإجمالية

4. نظام الدفعات

• خمس أو ست دفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز
• دفعة احتجاز عند الاستلام النهائي

5. الغرامات

• غرامة تأخير
• غرامة مخالفة المواصفات
• غرامة ترك العمل بدون سبب

6. الضمانات

• ضمان 25 سنة على الأعمال الخرسانية
• ضمان 5 سنوات على العزل
• ضمان سنة كاملة على أعمال السباكة والكهرباء

7. حق العميل في الزيارة

يحق للعميل زيارة المشروع في أي وقت مع مراقب الموقع وإصدار تقرير شهري عن نسبة الإنجاز.

8. المستندات المرفقة

• المخططات الإنشائية
• مخططات الكهرباء
• جدول المواصفات الفنية

هذا النموذج هو ما يميز شركة العودة للمقاولات، لأنه يمنح العميل عقدًا واضحًا، محكمًا، لا يسمح بأي ثغرة يستغلها المقاول.

نصائح ذهبية قبل توقيع عقد المقاول

• اطلب نسخة من العقد واقرأه كاملًا قبل التوقيع.
• لا توافق على أي شيء شفهي.
• تأكد أن كل التفاصيل مكتوبة.
• اطلب جدولًا للمفاتيح والمواصفات.
• لا تدفع مقدم كبير.
• تأكد أن الشركة مرخصة رسميًا.
• اسأل عن مشاريع سابقة مع صور وفيديو.

هذه الخطوات وحدها كفيلة بأن تنقذك من خسارة قد تصل إلى عشرات الآلاف.

الخلاصة

فهم كيف تقرأ عقد المقاول قبل توقيعه هو السلاح الحقيقي الذي يحميك من الأخطاء والمفاجآت.

وعندما تتعامل مع شركة العودة للمقاولات، فأنت تتعامل مع جهة مرخصة، بعقود رسمية واضحة، وضمانات طويلة، وإشراف هندسي كامل، مما يجعل مشروعك ينتقل من “مجازفة” إلى استثمار آمن مئة بالمئة.